Předkupní právo spoluvlastníků

Novelou občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., došlo od 1. 7. 2020 opětovně ke změně právní úpravy týkající se předkupního práva spoluvlastníků. Předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu touto novelou sice nebylo zcela zrušeno, avšak došlo k jeho výraznému omezení.

Překupní právo spoluvlastníků spočívá v tom, že každý spoluvlastník nemovitosti, který se rozhodne prodat svůj podíl, musí tento podíl nabídnout ke koupi nejprve všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek, za kterých bude nemovitost nabízet ostatním zájemcům. Ti však svého práva nemusí využít a prodávající tak může spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídnout ke koupi jakékoliv třetí osobě.

Takto bylo předkupní právo spoluvlastníků upraveno v občanském zákoníku od roku 2018. S účinností od 1. 7. 2020 však došlo ke změně. Důsledkem této změny je, že se současná právní úprava v podstatě vrátila ke koncepci předkupního práva spoluvlastníků tak, jak bylo upraveno občanským zákoníkem od roku 2014 do roku 2017.

V současné době je tedy spoluvlastníkům umožněno převádět své podíly na nemovitostech, aniž by museli svůj podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Předkupní právo spoluvlastníků zůstalo zachováno pouze v případech, kdy ke vzniku podílového spoluvlastnictví dojde, aniž by spoluvlastníci mohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. K takové situaci může dojít např. v dědickém řízení, kdy jednu nemovitost zdědí více dědiců a stanou se tak spoluvlastníky. V takovém případě má každý spoluvlastník nemovitosti předkupní právo, a to po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Lhůta 6 měsíců se však nevztahuje na předkupní právo vzniklé z titulu spoluvlastnictví k zemědělskému závodu, v tomto případě má předkupní právo neomezenou platnost. Ke vzniku spoluvlastnictví však i v tomto případě musí dojít bez počátečního ovlivnění práv a povinností spoluvlastníků.

V případě, že o koupi nabízeného spoluvlastnického podílu projeví zájem více spoluvlastníků, kteří se nedohodnou na tom, jakou část prodávaného podílu každý z nich odkoupí, pak dojde k určení podle velikosti jejich současných podílů. Toto předkupní právo se však nevztahuje na případy, kdy kterýkoliv ze spoluvlastníků převádí svůj spoluvlastnický podíl jinému spoluvlastníku, svému manželu, sourozenci či příbuznému v řadě přímé.

Dalším případem, kdy předkupní právo spoluvlastníků nezaniklo a je tedy možné ho nadále uplatnit, je v případě bezúplatného převodu. Pokud se kterýkoliv ze spoluvlastníků rozhodne svůj podíl bezúplatně převést, mají ostatní spoluvlastníci právo koupit tento podíl za cenu obvyklou. Obvyklá cena se v tomto případě stanoví znaleckým posudkem.