Změna vlastníka bytového domu – přechod nájemních vztahů

Jste majitelem bytového domu, který jste se rozhodl prodat, a máte obavy, co bude s nájemníky? Nebo si naopak pronajímáte bytovou jednotku v domě, u které dochází ke změně majitele, a máte obavy, aby Vás nový majitel nechal v bytě nadále bydlet? Jaká je právní úprava nájemních vztahů v případě změny pronajímatele a zda jsou Vaše obavy důvodné, se dozvíte v našem článku.

V případě změny majitele bytového domu, ve kterém se nachází byty, které jsou majitelem pronajímány, nedochází k zániku těchto nájemních vztahů. Naopak nájemní vztahy přecházejí na nového majitele. Vzhledem ke skutečnosti, že se nájemní vztah často řídí nejen zákonem, ale také smlouvou, kdy se ujednání smlouvy mohou odchylovat od ustanovení zákona, je před prodejem bytového domu vhodné seznámit budoucího vlastníka se zněním jednotlivých nájemních smluv. Pokud by k tomuto totiž nedošlo, přešly by na nového vlastníka pouze práva a povinnosti, které vyplývají ze zákona. V případě, že je nový vlastník bytového domu seznámen se zněním nájemních smluv, vstupuje i do těch povinností pronajímatele, které si původní strany nájemního vztahu ujednaly smluvně nad rámec zákona.

Při koupi bytového domu je vyjma seznámení se s nájemními smlouvami samozřejmostí i prohlídka nejen společných částí domu, ale také všech bytových jednotek. Při této prohlídce je vhodné, aby prodávající obeznámil budoucího kupujícího, jaké konkrétní vybavení bytových jednotek je ve vlastnictví prodávajícího a je tedy součástí nájmu a jaké nikoliv, tj. zda jsou součástí nájmu např. různé spotřebiče, lustry, sanitární zařízení apod. Tímto postupem tak lze předejít případným budoucím sporům.

Dalším důležitým krokem je rovněž i seznámení nájemců se skutečností, že bytový dům přechází na nového majitele, neboť v případě, kdy se nájemníci nedozví o skutečnosti, že dům vlastní někdo jiný, hradí nájemné nadále původnímu vlastníkovi. Stejně tak se na původního vlastníka mohou obracet i v ostatních záležitostech souvisejících s nájemní smlouvou. Hradit nájemné novému pronajímateli jsou nájemci povinni až od chvíle, kdy je původní pronajímatel o změně vlastníka bytu vyrozuměl nebo je jim novým pronajímatelem změna vlastnictví prokázána.

Pokud by tedy nájemníkům změna vlastnictví oznámena nebyla a hradili by nájemné dál původnímu pronajímateli, musel by se nový pronajímatel domáhat po původním vlastníkovi vydání tzv. bezdůvodného obohacení. Proto je vhodné nájemníkům změnu oznámit, aby se předešlo případným sporům mezi původním pronajímatelem a novým pronajímatelem, resp. vlastníkem bytového domu.

Pokud jde o nájemcem složenou jistotu (kauci), k jejímu vypořádání dochází až při skončení nájmu. Povinnost vrátit složenou kauci tak přechází na nového pronajímatele. S ohledem na tuto skutečnost je vhodné, aby se původní a nový vlastník bytového domu dohodli na vypořádání složených kaucí, aby se opět předešlo případným sporům. Vypořádání kaucí je možné vyřešit například poskytnutím slevy z kupní ceny, kdy výše slevy bude odpovídat celkové výši složených kaucí.

Co se týká nevypořádaných pohledávek mezi původním pronajímatelem a nájemci, např. z titulu dlužného nájemného před změnou vlastnictví, je původní vlastník i nadále oprávněn úhradu těchto částek po nájemcích požadovat. Nedochází zde tedy k žádnému automatickému postoupení jakékoliv pohledávky vzniklé původnímu pronajímateli vůči nájemci v době před převodem nemovitosti. Stejně tak má i nájemce právo požadovat po původním vlastníkovi např. slevu z nájmu, případně náhradu škody, pokud se tyto nároky týkají období před změnou vlastnictví.

Při prodeji bytového domu, v němž jsou jednotlivé bytové jednotky pronajímány, je tak vhodné učinit následující kroky:

1. prokazatelně seznámit nového vlastníka s jednotlivými nájemními smlouvy ještě před uzavřením kupní smlouvy;
2. oznámit nájemcům, že dojde/došlo ke změně pronajímatele, a proto je třeba od určitého okamžiku hradit nájemné tomuto novému majiteli a stejně tak se na něj obracet i v jiných záležitostech souvisejících s nájmem;
3. dohodnout se s novým majitelem na vypořádání složených kaucí;
4. vypořádat s nájemníky pohledávky či závazky, které vznikly do doby převodu nemovitosti.

V dalším se pak nájemní vztah mezi novým pronajímatelem a nájemci řídí zcela standardně dle zákona či smluvního ujednání, ať již jde o výpověď z nájmu či jiná práva a povinnosti.