Skryté vady nemovitosti

Kupujete nemovitost a máte obavy, že se po koupi nemovitosti začnou objevovat vady, o kterých jste na rozdíl od prodávajícího neměli vůbec žádné tušení? Co v takovém případě dělat, na koho se obrátit a zda máte vůbec nárok na případnou kompenzaci, se dozvíte v následujícím článku.

Prodávající je při prodeji nemovitosti povinen seznámit kupujícího se stavem nemovité věci, včetně technických aspektů a veškerých vad nemovitosti, jež jsou prodávajícímu známy. Vadou nemovitosti je takový stav nemovitosti, který neodpovídá jejím dohodnutým vlastnostem nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu staří a běžnému opotřebení.

Zákon rozlišuje vady na tzv. vady zjevné a vady skryté. Vady zjevné jsou takové vady, které je při vynaložení rozumně očekávatelné péče možné zjistit. Zjevné vady jsou tak většinou odhaleny při prohlídce ještě před podpisem kupní smlouvy. Jedná se například o rozbité okno, poškrábanou podlahu apod. Naopak skrytá vada je taková vada, kterou nelze běžnou prohlídkou odhalit. Jde o vadu, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně, tedy nebyla při koupi zřejmá a projevila se teprve později. Příkladem skryté vady muže být konstrukční vada, špatná izolace, narušená statika, nefunkční radiátor či kotel atd. Zásadní rozdílem mezi vadou skrytou a zjevnou je tedy ten, že zjevné vady lze poměrně jednoduše rozpoznat, neboť se jedná o vizuálně zřetelné vady, které dokáže objevit i laik. Jsou tedy zřejmé na pohled, kdežto skryté vady nejsou na první pohled vidět a projeví se až s časovým odstupem zpravidla při užívání nemovitosti.

Vady nemovitosti, které jsou prodávajícímu známy, ať už se jedná o skryté vady či vady zjevné, je vhodné zaznamenat v předávacím protokole či kupní smlouvě. V takovém případě má pak prodávající doklad o tom, že kupujícího řádně informoval o všech vadách a kupující se tak ve vztahu k těmto vadám nebude moci již domáhat dalších nároků, neboť byl o vadách informován a kupní cena byla sjednána i s ohledem na tyto vady. V opačném případě by se prodávající vystavil riziku, že kupující po projevení těchto vad využije svého zákonného práva a bude se domáhat svých práv z vad. Zákonná lhůta, po kterou prodávající odpovídá kupujícímu za skryté vady, činí 5 let. Pokud kupující dokonce prokáže, že prodávající o vadě věděl či musel vědět, lze právo z vad uplatnit i po uplynutí této 5 leté lhůty.

Jaké kroky je v případě uplatnění práva z vadného plnění třeba učinit, aby byl kupující se svým nárokem úspěšný, a jakou kompenzaci lze požadovat?

V případě, že kupující po nějakém čase objeví jakékoliv skryté vady, o kterých nebyl prodávajícím informován, je vhodné učinit následující kroky:

  1. Vady důkladně zdokumentujte, případně je nechte posoudit odborníkem

    Tento krok je důležitý především z toho důvodu, že je právě na kupujícím, aby prokázal, že se vytýkaná skrytá vada, jež nebyla v okamžiku koupě či převzetí nemovitosti patrná, se na nemovitosti vyskytovala již při jejím převzetí a nejedná se o pouhé opotřebení či vada nevznikla v důsledku nesprávného užívání. Tuto skutečnost je nejvhodnější prokázat odborným či přímo znaleckým posudkem. V některých případech pomůže i důkladná fotodokumentace.

  2. Zašlete prodávajícímu oznámení, že jste objevili skryté vady

    Dalším důležitým krokem, který je třeba učinit, je vytknutí (oznámení) skryté vady prodávajícímu. Oznámení je vhodné učinit doporučeným dopisem s dodejkou či jej předat prodávajícímu osobně oproti jeho podpisu. V oznámení o vadě je nutné uvést, jaký nárok si kupující v důsledku uplatnění práva z vadného plnění zvolil. Kupující může požadovat odstranění vady, slevu z kupní ceny a v případě, že se jedná o podstatné porušení, má kupující dokonce právo odstoupit od smlouvy. Volbu nároku je však třeba důkladně promyslet, neboť jednou zvolený nárok může kupující změnit pouze se souhlasem prodávajícího.

    Pokud jde o určení výše přiměřené slevy z kupní ceny, je třeba přihlédnout k povaze a rozsahu vady vzhledem k sjednané kupní ceně věci, ke snížení funkčních vlastností věci, nebo její estetické hodnoty, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a k jiným obdobným hlediskům. Sleva by tedy měla být odpovídající rozsahu a výskytu vady.

  3. Obraťte se na soud

    V případě, že prodávající Váš nárok neuzná či nebude ochoten se s Vámi domluvit na jakékoliv kompenzaci, nezbývá Vám nic jiného než se s Vaším nárokem obrátit na soud.

Jak postupovat, pokud vystupujete na straně prodávajícího?

Nyní se na danou problematiku podíváme z druhé strany. Jak již bylo uvedeno výše, jako prodávající odpovídáte kupujícímu za skryté vady po dobu 5 let, což je dlouhá doba. Po celou tuto dobu je zde nejistota, že se nový majitel Vaší nemovitosti může ozvat s tím, že s danou nemovitostí není něco v pořádku. Bohužel není možné se z dané odpovědnosti žádným způsobem vyvázat, nicméně je možné učinit určité kroky, kterými můžete případné reklamaci ze strany kupujícího předejít.

V případě, že existují skryté vady nemovitosti, které jsou Vám známy, rozhodně o nich kupujícího informujte a rovněž je uveďte i v kupní smlouvě či předávacím protokolu, aby tyto vady již nebylo ze strany kupujícího možné reklamovat. Pokud se jedná o starší nemovitosti, je vhodné do smlouvy či předávacího protokolu uvést rovněž i stáří nemovitosti a informace o jejím standardním opotřebení. Zároveň je třeba doplnit, že kupující je s tímto stavem srozuměn a dané vady jsou zohledněny v kupní ceně.

V případě, že Vám nejsou známy žádné skryté vady nemovitosti, můžete případným problémům předejít řádnou kontrolou nemovitosti ze strany odborníka, který Vám zpracuje odborný technický posudek. Tento pak bude přílohou kupní smlouvy a kupující tak nebude moci namítat, že o případných vadách či technickém stavu nemovitosti nebyl řádně informován.

Bohužel ani technický posudek však nemůže stoprocentně vyloučit, že prodávaná nemovitost je prosta jakýchkoliv skrytých vad. Pokud tedy i přes výše učiněné kroky obdržíte od kupujícího oznámení o skrytých vadách, je třeba v prvé řadě posoudit, zda vytýkané vady skutečně splňují definici skryté vady a zda je možné, aby dané vady existovaly již v době prodeje nemovitosti a nemohly vzniknout vinnou kupujícího. Stejně tak je třeba zhodnotit, zda vytýkané vady neodpovídají stáří nemovitosti či běžnému opotřebení. Pokud dospějete k závěru, že se nejedná o skryté vady, sdělte tuto skutečnost kupujícímu. V opačném případě je vhodné se s kupujícím domluvit na přiměřené kompenzaci a celou věc řešit mimosoudně, neboť v případě neúspěchu v soudním řízení se navíc vystavujete riziku hrazení nákladů právního zastoupení kupujícího.

Z výše uvedeného vyplývá, že prodávající odpovídá kupujícímu za veškeré skryté vady, které existovaly již v době převzetí nemovitosti, kupující o nich neměl povědomí a projevily se až s odstupem času. Důležité je, že se musí jednat o vadu, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím. Skutečnost, že prodávající o vadě sám nevěděl, jej odpovědnosti nezbavuje. Stejně tak se nemůže prodávající odpovědnosti zbavit ani obecným ustanovením uvedeným v kupní smlouvě, např. „kupující kupuje nemovitost, jak stojí a leží“. V případě, že je nemovitost prodávána přes realitní kancelář, odpovídá i tak za skryté vady prodávající.


Kontaktujte nás

SÍDLO:

Štefánikova 1/65
Praha 5 – Smíchov, 150 00

EMAIL:

laska@ak-laska.cz

TELEFON:

+420 233 322 333

MOBIL:

+420 724 139 102

Kontaktní formulář

Váš dotaz byl úspěšně odeslán.